Kurzzusammenfassung

Der Praxismietvertrag wird im Alltag oft unterschätzt – spielt bei einer späteren Praxisabgabe jedoch eine entscheidende Rolle.

Manche Praxisinhaber überlegen, ob sie ihren Vertrag frühzeitig „übernehmerfreundlich“ gestalten sollten.

In der Praxis zeigt sich: Ein Übernehmer hat meist ganz andere Anforderungen. Dieser Beitrag zeigt, worauf es wirklich ankommt.

Der Ausgangspunkt aus der Beratung

Ein Mandant stellte mir kürzlich folgende Frage:

Sollte ich meinen Mietvertrag schon jetzt so gestalten, dass ein späterer Praxisübernehmer ihn einfach übernehmen kann?

Eine absolut nachvollziehbare Überlegung.

Denn der Gedanke liegt nahe:

Ein „übernehmerfreundlicher“ Mietvertrag müsste doch den Praxisverkauf erleichtern.

Die Realität: Übernehmer wollen in der Regel einen neuen Mietvertrag

In der Praxis zeigt sich jedoch ein anderes Bild:

Ein Übernehmer wird in den meisten Fällen einen neuen Mietvertrag abschließen wollen.

Der Grund ist einfach:

Ein Übernehmer benötigt in der Regel:

• eine langfristige Planungssicherheit
• meist mindestens 10 Jahre Laufzeit
• plus Optionen auf Verlängerung (z. B. 2×5 Jahre)

Ein bestehender Vertrag passt dazu oft nicht.

Warum ein „übertragbarer“ Mietvertrag sogar nachteilig sein kann

Viele Praxisinhaber versuchen, ihren Mietvertrag so zu gestalten, dass ein Übernehmer einfach einsteigen kann.

Das kann jedoch auch Nachteile haben.

Denn:

Ein zu stark vorgegebener Mietvertrag nimmt dem Übernehmer Flexibilität.

Zum Beispiel bei den Themen

• eines möglichen Standortwechsels
• einer Anpassung der Flächen / Praxisgröße
• einer Neustrukturierung in anderweitiger Hinsicht

Zu viele Vorgaben können daher sogar abschreckend wirken.

Wann ein langfristiger Mietvertrag wirklich wichtig ist

Es gibt jedoch eine entscheidende Ausnahme.

Ein langfristiger Mietvertrag ist dann wichtig, wenn:
nicht sicher ist, ob der Vermieter den Vertrag verlängern würde.

Denn:
Ohne gesicherten Standort verliert eine Praxis massiv an Wert.

In der Praxis ist das zum Glück selten der Fall, kommt aber auch vor und kann den Wert fast auf Null fallen lassen.

Die meisten Vermieter haben jedoch erfreulicherweise ein starkes Interesse an:

• langfristigen Mietern
• stabilen Einnahmen
• Kontinuität

Ein oft unterschätzter Punkt: Aufnahme weiterer Partner

Ein Punkt wird in vielen Mietverträgen nicht berücksichtigt:
Die Möglichkeit, einen weiteren Praxispartner aufzunehmen.

Das kann relevant sein, wenn Sie:

• einen Teil Ihrer Praxis verkaufen möchten
• einen Partner aufnehmen
• die Praxis schrittweise übergeben

Daher sinnvoll:
Der Mietvertrag sollte die Aufnahme eines weiteren Mieters ermöglichen.

Das ist auch aus Sicht des Vermieters meist unproblematisch – eher sogar vorteilhaft.

Rückbauverpflichtungen – ein unterschätztes Risiko

Ein weiterer kritischer Punkt:

Rückbauverpflichtungen im Mietvertrag

In vielen Verträgen finden sich Formulierungen wie:

• „Rückbau in den ursprünglichen Zustand“

Das Problem:

Oft ist gar nicht klar definiert:

• Was genau ist der ursprüngliche Zustand?
• Welche Kosten entstehen daraus?

Das kann bei einer Praxisbewertung zu erheblichen Unsicherheiten führen.

Fazit aus betriebswirtschaftlicher Sicht

Der Praxismietvertrag ist kein Detail, sondern ein wesentlicher Faktor für:

• die Attraktivität der Praxis
• die Planungssicherheit eines Übernehmers
• und letztlich den Praxiswert

Wichtig ist dabei:

• Nicht alles „vorweg regeln“ wollen
• sondern Flexibilität erhalten
• und kritische Punkte bewusst gestalten

Wichtig:
Die genannten Punkte stellen eine betriebswirtschaftliche Einschätzung dar.
Die konkrete Gestaltung eines Mietvertrags sollte immer in Abstimmung mit einem spezialisierten Anwalt erfolgen, insbesondere bei rechtlichen Details und Formulierungen.

Frage an Sie

Haben Sie Ihren Praxismietvertrag schon einmal aus Sicht eines möglichen Übernehmers betrachtet?

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